仲介売却について、宮崎市の不動産会社「不動産ant」がご説明致します。
仲介売却は、時間をかけて、できるだけ高く売りたい方にオススメです。お客様にとって最適な売却のご提案する為に売却の知識、根拠をお伝えいたします。売却に関するご相談や査定は無料ですので、安心してお気軽にお問い合わせください。
仲介売却とは？
仲介売却は、不動産会社が近隣の取引事例や室内、現地周辺等を確認して売却価格をご提案し、
売主様と媒介契約（専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のいずれか）を締結した後に、インターネットやチラシなど
様々な媒体を利用し、買主様を見つけてくる方法で、一般的にいう不動産売却といえばこちらになります。
仲介売却の流れ
物件の査定→不動産会社の選定→募集準備→募集開始→内覧→物件申込・住宅ローン審査→売買契約→引渡し
希望する価格で購入してくれる買主様を見つけるため、査定を依頼してから売却に至るまでに一般的には3～6ヶ月程度かかります。
仲介売却のメリット
仲介売却のメリットとしては、買取より高い価格で売れることがほとんどだという事や売主様が希望する価格で売却に出せるという事です。希望価格に近い形で売れる可能性があるということです。相場とかけ離れている場合はないといつまでも売れ残ってしまう可能性もあります。購入希望者からの交渉や住宅ローン審査の状況によっては売却できるまで時間がかかってしまうケースもあります。最終的には売出価格よりも減額して売却することもありますが、それでも買取価格を下回ることは少ないと思います。時間がかかっても高く売りたい場合には、仲介売却をオススメします。
媒介契約とは？
仲介売却を依頼するためには、不動産会社と「媒介契約」を締結する必要があります。媒介契約は売主様と不動産会社が売却の募集をする為に取り交わす契約書です。媒介契約によって、不動産会社にどういった仲介を依頼したいのか、成立した場合の手数料はいくら支払うのか・いつ払うのかなどを決定します。媒介契約の締結は宅地建物取引業法によって定められています。
媒介契約の必要性
不動産売却では、売却活動するにあたり、サービス内容が各社で違う場合があります。普通に募集だけする会社もあれば検査無料、自社保証、仲介手数料割引等、様々ですが内容を明確にしておかないと紹介後にトラブルが発生する可能性があります。その為の「媒介契約」の締結になります。媒介契約はその後の売却活動を行うための売主様との契約ですので、内容をきちんと確認し、分からない事点はきちんと確認してから締結しましょう。
媒介契約の種類
不動産売買における媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあり、この中から売主様が売却方針に基づいて選択することができます。どのような売却活動を行いたいかを考えて、売主様自身が決定することになります。
| 種類 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 仲介の依頼 | 1社のみ | 1社のみ | 複数への依頼可能 |
| 他業者への依頼 | できない | できない | できる |
| 自分で見つけた 相手への売却 |
できない | できる | できる |
| 契約の有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 法律上の制限はなし (行政の指導では3ヶ月以内) |
| 依頼主への 報告義務 |
1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | なし (任意で報告を求めることは可能) |
| REINSへの登録 | 契約締結日から5日以内 | 契約締結日から7日以内 | なし (任意の登録は可能) |
知っておきたいポイント！REINS(レインズ)って何？
REINSは「不動産流通標準情報システム」のことで、全国の物件情報が登録された不動産会社共通のデータベースです。売主様から媒介契約を締結した業者は、数日以内にREINSに登録する義務が発生します。
簡単に言うと不動産仲介会社が物件情報を確認するシステムなので、一般の方は残念ながらアクセスできません。ただし、物件を売却するために媒介契約をした売主のみ、自身の売却物件に限り閲覧できます。
専任媒介契約と一般媒介契約、どちらを選ぶ？
一般媒介契約は自由度が高く、複数の不動産会社に依頼ができるので競争力・競争率が高まります。
しかし、不動産営業目線で見てみると一般媒介の場合、営業現場では自社で専任を任せてもらっている物件を優先的に決めようとするので、優先順位が下がり積極的な販売活動がなされない場合があります。
一方、専任及び専属媒介契約は不動産会社にとっては優先順位が高く、両手仲介もしくは最低でも片手仲介できるので、仲介手数料が得られることが確定しています。販売にかける広告やチラシの量や金額、紹介の頻度も一般媒介とは違い優先的に行われます。
上記を見ると専任媒介で任せた方がいいのかな？となりますが、どの契約形態を選ばれるかは売主様次第になります。独自サービスがある不動産会社の場合は専任を選んだ方が売主様にはメリットがあるでしょう。
フラットに考えるのであれば、実際に面談した担当者から査定の根拠や本人の実績、物件に対しての売却戦略があるのか、信頼に値するのかを判断してください。それから土の媒介契約にするのか決めましょう。