Posted by 不動産を初めて売却する場合、
「何から始めればいいの？」
「希望通りに売れるの？」
「不動産会社はどうやって選ぶの？」
などの疑問点や不安点が多く、お困りの方は多いと思います。
不動産の売却を円滑に進めるためには、売却の流れや仕組みを理解してから仲介会社に依頼することがオススメです。
今回は、不動産売却が初めての方でもわかるように不動産売却の手順・流れ、売却する際のポイント、不動産会社の選び方について詳しくご紹介しますので、参考程度に読んでいただけると幸いです。
1．不動産売却の手順・流れ
不動産を売却するには、
はじめに計画を立てることが大切です。
「いつ募集をかけていつまでに売るか
（売却に関するスケジュール）」
「いくらで売るか（売却希望価格）」
などのだいたいの指針を決めておき、
次のような売却手順に従って進めましょう。
不動産売却の手順は大きく分けて下記の5つです。
- 不動産の競合を調べる
- 物件査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行ってもらう
- 売買契約と引渡しを行う
１.不動産の競合を調べる
不動産会社に連絡をとる前に似たような物件がいくらで売りに出されているかの
競合を不動産検索サイト
などで調べてみましょう。
ご自身の所有不動産近くのエリアで売り出されている建物や土地の物件価格帯・間取り・敷地面積・築年数・室内の状態（写真等）などの簡単な部分を参考に販売価格の想定します。周辺地域に類似した売出し物件がなければ、隣接エリアで物件の販売価格を調べることもできます。
ある程度の競合物件を調べておくと、査定の依頼時やその後の不動産会社とのやり取りがスムーズに進むこともあるので、事前の競合調査は大切です。
2.複数の不動産会社に不動産査定を依頼する
ある程度の流通物件が把握出来たら、不動産会社に物件を査定してもらってください。
売却査定は、1社だけでなく複数社の業者に依頼し、その中から最も適切な査定額を選別するのがポイントです。
私のオススメは３社ぐらいです。あまり聞きすぎても情報量が多すぎて整理がつかなくなったり、しつこい営業電話が毎日のようにかかってきて、話を受け入れる態勢に入れないからです。
3．不動産会社と媒介契約を結ぶ
訪問査定が終わった後は、不動産の売却を仲介してもらう「媒介契約」を結びます。媒介契約の種類には、
「一般媒介契約」
「専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」
の3つがあり、それぞれの特徴は以下の通りです。
※レインズとは、一般公開はされておらず不動産会社間でリアルタイムの情報交換ができ、売却物件を広く周知することが可能なネットワークシステムで、国土交通省指定の「不動産流通機構」が運営しています
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約は、複数業者に仲介を依頼することができる契約形態のことで、
「物件を広い範囲に周知できる」
「複数業者間で営業を競わせることができる」
などのメリットがあります。
ただし、不動産会社からすると競合他社に先取りされてしまう可能性があるため、営業活動に力を入れづらいなどの側面もあります。
また、レインズへの登録義務はないため、物件の早期売却の機会を失う可能性などもあります（売主様がレインズに登録するよう依頼すれば、登録することは可能です）
※弊社では一般媒介であってもレインズには登録いたします。
専任媒介契約、専属専任媒介契約のメリット・デメリット
専任媒介契約・専属専任媒介契約は、１社の仲介会社に依頼する契約形態です。
不動産会社からすると他社と競合していないので自社でかかえているお客様等に、優先的に売却活動が行われる可能性が高まります。ただし、1社のみとの契約になるため、物件の周知範囲が狭くなるほか、他社経由の紹介や申し込みを断るなどの可能性があることを注意しておきましょう。
上記はいわゆる「囲い込み」と言われるものです。
情報を表に出さなかったり、他社には紹介させないなどの売主様にとって不利益な事を行っている業者がまだ業界には存在します。
※弊社では「囲い込み」と言われる行為は一切致しませんので安心してお任せください！
どの契約タイプがおすすめ？
これは訪問査定した売主様からよくある質問ですが一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のそれぞれメリット、デメリットがありどの契約を選ぶのかは売却物件の条件や売主の売却方針で違ってきます。
査定額より高い金額で出す場合や購入希望者を広い範囲から探したい時は、一般媒介契約が向いています。
なるべく早く売却したい、期間は３ヶ月から６か月ぐらいは余裕があるという場合は専任媒介や専属専任媒介がオススメです。
なぜかというと専任媒介等を選ぶとその仲介会社の専門的なサービスを受けられる可能性が高いからです。
専任媒介や専属専任媒介を選択される際は、その仲介会社のどういう風に売却していくかという売却戦略を聞いてから判断するのがいいと思います。
販売戦略を持っていない会社に任せると売却に失敗する可能性が高くなります。
4．不動産会社に売却活動を行ってもらう
不動産会社と媒介契約締結後は、販売活動が始まります。
売出価格は査定額を参考にして、担当者と打ち合わせして決める必要があります。
基本的には住宅ローンの残債や手残り資金をいくらにしたいかをベースに設定するケースが多いですが、相場と比べて高過ぎる売却価格を設定しても売れづらくなります。
なお、売却費用には、ローンの残債額、不動産会社の仲介手数料、抵当権抹消費用、測量費用,
解体費用、滅失登記費用、相続登記費用、農地転用費用などがあります。
中古物件の場合、購入希望者から価格交渉等が入り、当初の売却価格より下げて売却するケースもあるので、あらかじめ価格交渉される前提で価格設定を上乗せしておくかどうかも検討する余地があります。
※弊社では値下げ対策等も行っておりますので売却査定やご相談はいつでもお気軽にお問い合わせください。
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