Posted by 「家や土地を売るってどうやったらうまくいくんだろう・・・」
「売却をスムーズにするためにはどうしたら・・・」
こんな悩みを抱えていませんか？
本日は「不動産売却を成功させる4つのポイント」をお伝えできればと思います。
1．不動産の査定依頼は複数の不動産会社に出す
前回のブログでもお話いたしましたが査定依頼は複数社に依頼したほうがいいです。
不動産の売却査定は、売却の１歩目であり、査定額は仲介会社で差があるため（本当はないはずなのですが・・・）、1社のみでの査定では比較できない場合があります。そのため、複数の会社に査定依頼を出すことで比較検討ができ、自分の物件の相場観が把握できるようになります。また、複数会社に査定を依頼することで、査定結果や査定時の対応が仲介会社選びの判断基準にもなります。
訪問査定は依頼し過ぎると、しつこい営業電話や手間がかかってしまうケースもあります。査定額から納得できる３社程度を選ぶと良いと思います。
２．基本は「仲介」、急いでいる場合は「買取」
不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介は不動産会社に依頼して買主を探してもらう方法であるのに対して、買取は不動産会社に直接売却する方法です。
買取は、不動産会社が査定して迅速に買い取ってくれるのがメリットです。仲介に比べてより迅速に不動産を現金化できる可能性があります。
相場より３～４割程安い価格で売却する点はデメリットになります。理由としては、不動産会社が不動産を買取した後、再販をする為に解体、整地、造成、リフォーム等を行うための諸経費が差し引かれるためです。
仲介では、不動産会社が多少時間をかけてでも、高く買ってくれる買主を探してくれるため、買取に比べて高く売却できる可能性があります。
そのため買取は、早急に資金が必要な事情がある場合や一般の方には購入が難しい物件、安くても売却できればよいと考えられている方は検討されると良いと思います。
個人の意見としては３ヶ月～4ヶ月待てるのであれば相場より少し低い金額ですぐに売れれば一番いいと思っていますが、そこに関しては諸事情等もあるのでケースバイケースだと思います。
1-③．不動産売却にかかる税金と特例
不動産の売却で利益が出ることを譲渡所得といい、これが課税対象になります。譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年超か5年以内かで以下のように大きく異なります。
| 不動産の所有期間 | 譲渡所得の種類 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% （内訳：所得税15.315％、住民税5％） |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% （内訳：所得税30.63％、住民税9％） |
※税率には、復興特別所得税が加わっています。不動産の所有期間は、不動産を売却する年の1月1日時点で計算されます。
例えば、2017年4月1日に購入した土地を2022年11月1日に売却する場合は、実質では5年7か月間所有していますが、売却する2022年の1月1日時点で所有期間が計算されることから所有期間が5年以下の短期譲渡所得として高い税率が適用されます。
この場合、長期譲渡所得の適用を受けるには、翌年の2023年1月1日以降に売却しなければなりません。特段の事情がなければ、長期譲渡所得の適用を受けられるよう5年超の所有後に売却すると良いと思います。
不動産の売却では以下の通り税制上の特例が定められおり該当する場合は活用することが大切です。
マイホームを売ったときの特例
個人がマイホームを売却した場合に、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。
（※参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年超のマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の譲渡所得に対して、長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率が適用されます。
（※参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」）
1-④．買い手が付きやすい状態にする
不動産を早く・高く売るには、買い手が付きやすい土地や建物にすることが重要です。
適切な広さの更地にする
更地というのは建築物が建っていない状態の土地です。更地渡しとは建物、物置、カーポート、外構、植栽などを解体更地にして整地する事です。購入者にとっては建物等がある状態よりも実際に土地の面積や広さが分かった方が購入しやすく、解体費用等の金銭的手間がなくなるので、住宅用地で販売する際は買い手が付きやすい土地になります。
他には土地面積が狭過ぎると住宅を建てれない場合があるので、建築が難しければ駐車場用地や広告看板設置が出来るかどうか確認して収益性を持たせて販売したり、隣接の方に金額は相場程度で買ってもらったりすることをお勧めします。隣接も空き地等であれば買い増しするか、隣接の方と連絡が付くのであれば同時販売する方法もあります。
面積が広過ぎる場合は、坪単価を安くしても総体として金額が大きくなるので、一般の方が購入するのは難しいケースがあります。全体を一括で売れれば問題ないですが、分割して販売することは個人の方ではできないので不動産業者に相談するのが一番だと思います。
故障個所・不具合がある場所を認識しておく
売却予定の不動産に破損箇所や故障個所等があれば売主様の高く売却するための行動としては「把握」することが大事です。修繕やリフォームには費用が掛かってしまうので無理にオススメすることはありません。トラブルを防ぐためにし破損個所や故障個所は「細かく知っておく」という事が大切です。売却後のトラブルに発展しないためでもありますので、しっかり把握しておきましょう。
例：お風呂は使えるが給湯機のリモコンの一部が使えない
2階洋間のドアの建付けが悪い
洗面台にひびが入っている
トイレの水が流れにくい
※これはどうなの？という場合はお尋ねください！細かい部分まで丁寧にお答えいたします！