宮崎市で不動産売却の際によくある質問をQ＆A方式でご説明致します。｜宮崎市の不動産売却なら不動産ant株式会社

売却期間は、物件によって全く違います。 適正価格で販売活動をしていれば3ヵ月～6ヵ月程度で売却できるのが一般的です。 弊社では売主様のご希望に合わせてプランニングさせていただいており、 希望金額状況によって売却期間をお伝えさせていただいております。

売り物件が「空き家」の場合、いつでも室内見学を実施することができるが メリットです。「居住中」の物件と比較すると「空き家」の方が売却に有利と 一般的には言われています。 しかし、空き家が長期化して建物を使っていない状態が続きと水回りや設備が 知らないうちに傷んで、資産価値が下がる可能性があるデメリットもあるので、 絶対的に空き家が有利なわけでもありません。

共有名義の不動産を売る場合、売買契約時には、共有名義となっている所有者 全員の押印と自筆による契約書へのサインが必要です。契約日に同席できない 所有者がいる場合は、欠席者の委任状を準備しなければなりません。 委任状を作成した際は本人の印鑑証明書と免許証の写し、書類への自筆が 必要になります。

不動産の売却は「本人（名義人）」になります。 故人名義の不動産を売却する場合は、故人から現在の所有者（相続人）に名義人を 変更する「相続登記」が必要です。 ※こちらは内容をお伺いして行政サポートさせていただきますのでお気軽にご相談 くださいませ。

自宅の買い替えは「売却」と「購入」を同時に行えれば理想ですね。 実際にはそうはいかない場合がほとんどですので非現実的です。自宅を先に売却 してから新居を購入する「売り先行型」がオススメではありますが、売れる前に どうしても欲しい物件が決まっている場合は「売り先行型」にしてしまうと買い 逃す可能性があるので「買い先行型」でも大丈夫なように融資のサポート等を 行わせていただきます。

どこの会社に依頼しても金利は同じです。 よくお問い合わせいただきますが、大手不動産会社だからといって金利優遇が 大きくなることはありません。どこも同じです。住宅ローンを借入する際に 選ぶポイントとしては金利です。 不動産antではお客様のご希望条件に合わせて金融機関をご紹介いたします。 金融機関によって特色があるので、各金融機関の金利表や保障内容を一覧に まとめております。不動産antは様々な金融機関と連携しております。 その中からお客様にとって、より良い条件でお申込みいただければ幸いです。 もちろん、お客様のご希望の金融機関でも構いません。

相続前と相続後のどちらが良いかは一概には言えません。 「相続した家に自分が住んでいたか」、「住んでいた期間」、「相続してから売却 するまでの期間」によって、受けられる税金の控除特例が違うからです。 相続前と相続後、どちらの売却が得になるかは人によって違うのでご相談ください。

離婚が理由で自宅を売却する場合は「離婚前」から売却に向けて動き出す方が いいと思います。まずは状況の把握が必要です※残債がどのぐらい残っているのか、 売りに出した時の価格の把握、近隣の販売状況、査定書を不動産会社からもらう等。 円満離婚というケースは少ないですし、離婚すると連絡を取り合わない、取りづらい、 連絡したくないのが本音だと思いますので、自宅売却の話し合いがスムーズに進まな かったりします。「住宅ローン返済中」や「夫婦の共有名義」の場合も離婚後に自宅を 残しておくとトラブルが発生しやすくなります。

親御さんに判断能力（意思能力）がある場合は、依頼された方は「代理人」という形で、 自宅を売却することができます。※売買契約や決済日（物件引渡日）に、親御さんが 同席出来ない場合は事前に「委任状」と「印鑑証明書」がなければ、代理人が契約を 結ぶことができないので上記を必ずご準備ください ※委任状等のひな型は弊社で作成させていただきます。

自宅を売却する時には、仲介手数料、測量費用、住宅ローン完済時の抵当権抹消費用、 売買契約書に貼る印紙代などの費用が必要です。 その他にも、場合によっては農地転用費用、住宅ローンの繰り上げ返済手数料や 不要品の処分費用等があります。 ですので、あらかじめ自宅売却をする際にかかる費用については担当者にお尋ねください。

仲介手数料は成果報酬です。依頼した不動産会社が売買契約を成立させた場合にのみ 発生します。 売却が成立しなかった場合は、仲介手数料が発生することはありません。

不動産会社は、宅地建物取引業法46条により、国土交通大臣の定める上限額を超えて 報酬を受けてはならないと定められています。 ※物件の価格によって計算方法が変わります。 売却の流れの動画をご覧ください https://www.youtube.com/watch?v=zU-PgA-qdb4&t=2s

売買契約時に手付金（売買代金の一部）を買主様からお預かりします。売買契約書に 記載があるのですが、「売主の所有権移転手続きと買主の代金支払いは同時履行」 になっております。 基本的には物件引渡日に手続きを完了したら現金もしくは銀行振込、預金小切手の 3種類のいずれかで支払いが行われます。

自宅をすぐに現金化したい場合は、「買取」という選択になります。 当社もしくは買取専門業者による「買取」を利用すると、市場相場の70％前後の 価格になりますが、即金で確実に自宅を現金化することが可能です。 通常の販売を行い一定期間内に売却できなければ、不動産会社が物件を買取る 「買取保証」と、買い手がなかなか見つからない場合（土地が広すぎる、建物が 特殊等）は不動産業者が買取る「買取制度」を実施しておりますのでご相談ください。

固定資産税は1月1日に所有している方へ本年度の納付書が届くようになっており 納付するのは売主様になります。 売主様が支払った固定資産税や都市計画税は、決済日に日割計算で精算を行います。

自宅を売却するためには、住宅ローンの完済が必須条件です。売却代金だけでローンを 完済できない場合は、足りない分を預貯金などの自己資金、親族などからの借入れで 補填する必要があります。足りない分の補填ができなければ、自宅の売却することは できません。例外として、新居を購入しての「住み替え」の場合は現在の住宅ローンの 残債と新居購入費用を併せて融資を受けられる「住み替えローン」もありますので ご相談ください。

自宅を売却して「利益」が出た場合は、税法上「所得」に該当します。 売却代金にかかる税金は、国税の「所得税（譲渡所得税）」と地方税の「住民税」の2つ。 ただし、自宅（居住用不動産）を売却した時には「3,000万円の特別控除」があり、 売却利益が出ても3,000万円までは税金はかからないという特例もあります。 自宅を安値で売却して損した場合も所得税は非課税になります。

自宅を売却した際には「利益が出た場合」と「損失した場合」のそれぞれに税金の 控除特例があります。税金の控除特例を受けるためには確定申告が必要です。 自宅を売却した時には、損益に関わらず必ず確定申告を行いましょう。

自宅の売却にかかる譲渡所得税は、売却した年の１月１日現在で所有期間が 「5年を超えているかどうか」で税率に大きく違いがあります。 ＜長期譲渡所得＞ 所有期間：５年超え　 税率：20.315％（所得税15.315％、住民税5％） ＜短期譲渡所得＞ 所有期間：5年以下 税率：39.63%（所得税30.63%、住民税9%） ※上記の税率には復興特別所得税（2.1%）が含まれています。 このように、自宅を売却する場合、長く住んでいた家を売ったほうが税金は 安くなります。

自宅を売却した場合、一定の条件を満たせば、売却益と売却損に対して 「5つの特例」があります。 『自宅を売却した時に受けられる5つの特例』

1. 3000万円特別控除
2. 10年超所得軽減税率の特例
3. 特定居住用財産の買換え特例
4. 居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
5. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

不動産会社が室内を見学するだけでは、正確な価格査定はできません。 不動産会社に訪問査定を依頼する時には、査定の参考となる下記の書類を あればできるだけ数多く準備しておきましょう。

1. 登記済権利証（権利書）または登記識別情報
2. 購入時の売買契約書と重要事項説明書
3. 購入時の資料一式
4. 管理規約、使用細則（マンションの場合）
5. 図面や設備の仕様書
6. 固定資産税納税の納税通知書
7. 住宅性能評価書
8. 住宅ローン残高証明書、ローン返済予定表（住宅ローンがある場合）

上記の書類が準備できなくても査定は受けられますのでご相談下さい。

自宅に来てもらい価格査定を受けても費用を請求されることはありません。

価格査定は、複数の不動産会社に依頼しても問題ありません。 査定価格や物件評価は不動産会社によって全く違うので、3社ぐらいを 目安に訪問査定に来てもらい、査定結果を比較検討することをオススメ 致します。

販売価格の決定権は売主様です。一番高い査定価格を出された会社で売り 出しても大丈夫ですが、不動産会社の訪問査定は「3ヶ月以内の売却」を 想定して算出した根拠ある価格になるのでどこも似たり寄ったりするのが 普通です。他より金額が高い場合は販売価格の根拠と販売戦略を確認して決 められてください。

自宅の売却を不動産会社に依頼する時には「一般媒介」、「専任媒介」、 「専属専任媒介」の3種類のうち、いずれかを結ぶ必要があります。 不動産会社と媒介契約を締結する時は、自分の都合に合う媒介契約を 選びましょう。 https://www.youtube.com/watch?v=zU-PgA-qdb4&t=2s

不動産会社を選ぶ時には、営業マンの質を見極めることが最も大切です。 大手不動産会社の社員だからといって、優秀な社員であるとは限りません。 大手不動産会社は販売ノルマがあるため利益の大きい物件を優先して活動 することが多く、積極的に売却活動をしてもらえないこともあります。 不動産会社を選ぶ時は、多くの候補の中から、売却に関する提案力や 自分との相性など、総合的に判断して信頼できる不動産会社を見つける 必要があります。

「囲い込み」という言葉を知っていますか？ 他社に契約を奪われないようにしたり、取引相手を選んで紹介しなかったり する「囲い込み」は、残念ながら業界では日常茶飯事で行われています。 また、売主から高値で売却依頼を受け、案内もせず放置し、売主がしびれを 切らして価格を下げるのを待つ「塩漬け」という行為をする業者もあります。 大手不動産会社に依頼しても油断は禁物です。売主様は常に担当者の活動 状況・行動量をチェックしましょう。

基本的に何か動いてもらうという事は少ないですが、居住中の物件を売却する 場合は内覧での売主の協力は必要不可欠です。 室内の整理整頓や水回りの掃除等で買主様の印象を良くする為の協力を弊社 ではお願いしております。売主も積極的に売却活動にご参加いただきご協力 いただけると「早く」売却する確率が上がります。

空き家で売り出す場合は、ガスは絶対に止めておきましょう。電気は内覧時に 室内を明るく見せるために基本料金のみで負担がなければ契約をお願いしております。 照明器具はなければ弊社でご用意しております。 水道についても基本料金のみで負担がなければ開通していただくようお願いしております。 なぜかというとキッチン、浴室、トイレの配管はある程度の水が張っているので下水等の 臭いが上がってこないからです。空き家状態で使用しなくなると、水が蒸発して下水の 臭いがあがってきて部屋中に臭いが充満しますので、ご負担がなければ電気と水道だけは 最低料金で契約しておくことを勧めさせていただいております。

自宅を売却することを近所に知られたくない場合は、媒介契約締結前に不動産会社に 相談してください。注意点としては販売に制限があると広く広告活動ができなくなるので、 売却が不利になる可能性があります。

自宅を高く売るためには「売却期間に余裕をもたせる」ということが大切です。 弊社では売主様との打ち合わせで希望された金額に対しての売却期間を設定 させていただきます。売却活動に期限があると「売り急ぎ」が発生し、 期限内に売却するために、安価での売却になりやすいからです。 また、不動産会社の売却戦略をしっかり確認してください。自宅がいくらで 売れるかは任せる不動産会社の販売戦略によって変わるといっても過言ではありません。

売買の現場では必ずと言っていいほど買主様側からの価格交渉がありますが、 売主様は買主様からの値引き交渉に必ずしも応じる必要はないです。 しかし、売主様が値引き交渉を断ると、買主様が購入を断念する場合もあり、 売却機会を逃すことにもなるので一旦、話だけ聞いてみることを勧めます。 売主はあらかじめ価格交渉があることを前提に、売り出し価格にある程度の 「値引き枠」を持っておくとよいでしょう。大幅な価格交渉については 根拠がしっかりしてない場合はキッパリ断っても大丈夫です。

自宅を売り出してもなかなか売れない場合、必ず何かしらの原因があります。 「全く問い合わせすらない・案内がない」状態であれば、売り出し価格が 高すぎたり、広告活動の不足が原因と予測できます。 「問い合わせはあるのに売れない」場合は、見学希望者の希望日に内覧が できない、担当者の接客態度が悪いなどが原因しているかもしれません。 そのため、まずはどのような状況で売れないのかを再確認して、売却 活動の見直しを行いましょう。

自宅の売却を成功させるためには、売主様と担当者の「良好な関係」を 築くことが大切です。売主様と担当者の関係が良好であれば、積極的に 連絡があり、相談をすることによって担当者のお客様へのアプローチも 変わってくるので、売却が成功しやすくなります。そのためには、 売主様の不動産会社選びはとても大切です。 不動産会社を選ぶ時は「自分と相性の良い担当者」を選んでおくと、 自宅の売却が成功しやすくなります。

売買契約を結ぶためには、下記のような書類の準備が必要になります。 そのため、売主は早期に準備しておくようにしましょう。

1. 身分証明書（顔写真付きの公的証明書）
2. 印鑑証明書（引渡時に必要になります）
3. 住民票（登記簿と住所が違う場合）
4. 銀行口座通帳（契約時の手付金、引渡時の残代金入金で必要）
5. 登記済権利証（権利書）または登記識別情報
6. 建物に関する書類
7. 自宅購入の際の売買契約書と重要事項説明書
8. 固定資産税の納税通知書
9. 管理規約、使用細則（マンションの場合）
10. 住宅性能評価書（交付されていない物件もあります）
11. 図面や設備の仕様書
12. 告知書（付帯設備および物件状況確認書）
13. 住宅ローン残高証明書、ローン返済予定表（売主が住宅ローンを利用している場合）

権利証や登記識別情報を紛失しても、不動産の売買契約や売主から買主に 所有権を移転する登記をすることは可能です。 権利書は再発行はできない為、司法書士に作成していただく （※5万円程度の費用が発生します） それ以外にも方法がありますが、権利証を紛失している場合、 まずは不動産会社の担当者に相談してみましょう。